《欢乐颂》中涉及的法律问题（二） ——房东随便加租怎么办

作者：陆大伟，2016年10月17日写作

【剧情】

《观乐颂》电视剧第24集中，房东突然要 加租 ，导致三个女孩不知所措。最后为了交租，他们开始省吃俭用，在家里做饭……

那么问题来了：

一、房东有权任意增加房租吗？

当然没有。

本案属于房屋租赁合同纠纷。房东增加房租的行为，在法律上属于对原房屋租赁合同的变更。如果因为租客不愿增加房租，房东不给租客继续使用房屋的行为，属于不履行合同。

一般法院在处理此类案件时，主要考虑以下几方面：1.合同是否成立？2.成立的合同是否有效？3.房东加租的行为是否符合合同约定或法律规定？

1.本案的租赁合同是成立的。

本案中，房屋租赁合同的一方是房东，另一方是三位女生，根据生活经验，只要订立合同的主体年满18周岁，而且没有精神病，该合同符合法律上“意思表示真实，合同主体适格”，那么合同属于成立了。

2.本案的合同是有效的。

根据法律规定，合同成立后，并不一定就有效。如果合同无效，那么该合同就不需要履行，也不存在违约责任。根据《合同法》规定，合同无效的情况有以下几种： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，租赁合同中约定的租赁物是“欢乐颂小区”的房屋，从剧情上看，该小区属于商品房，而且房东作为该房屋的合法权利人，故该合同并不存在无效的情况，因而该合同是有效的。

3. 房东加租的行为是否符合合同约定或法律规定？

前面已经讲过，房东加租行为，属于对合同约定内容的变更。根据《合同法》第七十七条规定，“ 当事人协商一致，可以变更合同。 ”根据该规定， 只有在合同双方协商一致的情况下，才可以变更合同。 也就是说，如果一方不同意，另一方不得擅自变更合同。因而本案中，尽管周围房租上涨，继续履行原有约定，可能使房东的利益无法达到最大化，但是这属于正常的商业风险，周围房租上涨，并不是变更合同合同的合法理由，当然，根据《合同法》，房东更无权解除合同。因为解除合同需要满足以下几种情况： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形 。本案中，也不存在解除合同的情况。

因此，房东一方面无权变更合同增加租金，另一方面也无权解除合同，重新出租该房屋。

二、如果房东赶走租客，或者故意停水停电怎么办？

根据《合同法》规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”如果房东赶走租客，或通过故意停水停电的方式强迫租客搬离房屋，该行为属于违反合同约定，在违反合同约定的情况下， 如果房屋租赁合同中存在违约责任，那么租客可以依据约定的内容，追究房东的法律责任。如果合同中没有约定，租客可以起诉房东，要求其继续履行合同约定。如果房东故意断水断电，那么租客可以向法院起诉，请求减少租金 。

因此，本案中，房东的行为是明显违法的。 三位女生完全没有必要通过“节省”的方式支付增加的租金。